Александр Качаловский, директор "ГлавВоенСтроя" поделился своими мыслями о том, что происходит на строительном рынке
О том, что изменилось в строительстве за последние 15 лет, чем хороши монолитные технологии, и какие новации наблюдаются в строительстве и инженерном оснащении многоквартирных домов, рассказал Александр Качаловский, генеральный директор компании «ГлавВоенСтрой» – подрядчика одного из ведущих застройщиков Петербурга – ГК «ЦДС».
Кирпично-монолитная технология более затратная, чем панельная, однако многие строительные компании, в том числе и «ЦДС», отдают предпочтение именно ей. В чем причина такого выбора?
На выбор технологии возведения домов застройщиками влияет целая совокупность факторов – например, наличие собственного производства по выпуску ЖБИ, место локации будущего объекта, качество грунта мест застройки. По соотношению «цена – качество» монолитное строительство считается одной из лучших технологий для возведения многоквартирных домов. Конструкция «монолитный каркас + стены из кирпича и газобетона» массово применяется на рынке примерно 20 лет, с конца 1990-х годов, и связана в большей степени с развитием опалубки. У нас монолит сильно прогрессировал в 2000-е, когда с Запада пришли новые технологии по созданию опалубки, основательно потеснив популярное панельное домостроение. Безусловно, себестоимость «панели» существенно меньше, но она имеет определенные нюансы. Основным «слабым местом» панельных домов (с точки зрения эксплуатации) являются стыковочные швы. Они могут промерзать, протекать и расходиться – возникает угроза появления трещин. Крупные застройщики тщательно контролируют этот нюанс, благодаря чему достигается хорошее качество и риски сводятся к минимуму, но, тем не менее, они есть. Если проводить параллели дальше, то скорость возведения панельных домов выше, они строятся из готовых заводских блоков. Чтобы возвести стену из железобетона нужно выполнить ряд технологический операций: установка опалубки, армирование, заливка бетона. Это как минимум три операции, не считая демонтажа опалубки. Панельные дома ограничены вариантами возможных планировок, а монолитное домостроение позволяет создать любое планировочное решение (круглой, квадратной, эллипсовидной формы). Более того, на этапе строительства существует возможность изменить планировки.
Какие еще особенности или преимущества есть у монолитного домостроения? Чему будут рады будущие новоселы?
Прежде всего, теплу. Двухслойная наружная стена состоит из газобетона толщиной 400 мм, воздушной прослойки и кирпича, скрепленными между собой гибкими связями. В наших климатических условиях такой конструкции достаточно для того, чтобы внутренние помещения были теплыми - дополнительных утеплителей в этом «пироге» не требуется. Газобетон – сам по себе хороший утеплитель.
Какие требования сейчас предъявляются к стройматериалам?
Любой подрядчик строит по рабочей документации. В проекте зафиксировано абсолютно все: от состава раствора до последнего гвоздя. Соблюдение данного регламента гарантирует и заказчику, и конечному покупателю высокий уровень качества продукта. Например, кроме государственных СНиПов, предъявляемых при возведении многоквартирных домов, у группы компаний «ЦДС» есть собственные стандарты качества, сформулированные в бренде «БК-Стандарт». В каждой квартире предусмотрены выровненные стены, улучшенная стяжка пола, двухкамерные стеклопакеты улучшенного профиля толщиной 70 мм. В целом можно сказать так: строители воплощают в камне и бетоне то, что сформулировали проектировщики и то, что хочет заказчик. Вообще в строительстве технологические революции происходят нечасто, но с каждым годом ужесточаются требования. Например, для того чтобы кирпичная стена отвечала требованиям по теплоизоляции, ее толщина должна быть не менее 720 мм. А это влечет за собой большие нагрузки на фундамент и дополнительные расходы. И помочь снизить расходы могут именно новые технологии – так, применение в наружной стене эффективного теплоизолятора – газобетона – позволяет уменьшить вес и снизить нагрузки на фундамент, соответственно, такой вариант оптимален и по стоимости, и по материалам. А это важно, так как влияет на конечную стоимость квадратного метра.
Как оптимизируются строительные процессы в монолитном строительстве?
Сама технология совершенствуется за счет строительных материалов, опалубочных систем и техники. Например, сегодня бетон можно применять при температуре воздуха до – 10 градусов с минимальным прогревом. Если раньше отечественные насосы для прокачки растворов позволяли подачу бетона на высоту до 75 м, сегодня высота подачи увеличилась до 150 метров.
Многих покупателей квартир в новостройках волнует длительный срок от стадии котлована до закладки первого этажа. Это как-то связано со временем года или особенностями самой технологии?
У технологий закладки фундамента есть свои стандарты. Например, на объектах используется свайно-плиточный фундамент. Как подсказывает опыт строительства в Северо-Западном регионе, это является наиболее оптимальным вариантом. Сам процесс устройства фундамента здания достаточно трудоемкий, соответственно, растянут во времени. При этом надо понимать, что нулевой цикл для любого здания – очень важный этап. Это «ноги» здания, и спешка здесь ни к чему.
Проходят ли строительные материалы экспертизу на стройке? Используете ли вы специальные добавки в бетон, например, в зимнее время?
Непосредственно на строительной площадке никакие добавки не практикуются. Поставщик, согласно нашему заказу, добавляет необходимые смеси в процессе изготовления бетона, если на улице зима – то в бетон кладутся специальные противоморозные присадки. После получения все материалы проходят автоматизированную проверку непосредственно на стройке. А при монолитных работах в зимнее время используется технология электроподогрева, что позволяет ускорить затвердевание бетона. В тело бетона закладываются кабеля, по ним пропускается электрический ток, при прохождении тока кабеля нагреваются и отдают тепло бетону.
ЦДС возводит жилые комплексы, как в черте города, так и за границами Петербурга. Как решаются проблемы обеспечения инженерными сетями жилых комплексов, расположенных в Ленинградской области? Например, ЖК «Весна» в Кудрово возводится на землях бывшего сельхоз. участка?
В рамках проекта комплексного освоения территории для подключения магистральных сетей привлекается к сотрудничеству группа застройщиков, реализующих проекты в Кудрово. Внутри квартала все инженерные сети прокладываются каждой компанией самостоятельно. Сейчас получены все технические условия подключения ЖК «Весна» к основным коммуникациям, ориентировочное начало работ по монтажу инженерных сетей запланировано на весну.
Какие схемы прокладки инженерных коммуникаций внутри дома используются на объекте? Как решается вопрос с шумоизоляцией? Есть ли у них какие-то ограничения?
Все инженерные сети прокладываются, опять же, строго в соответствии с проектом. Например, внутреннюю разводку труб теплоснабжения в «Весне» мы делаем под полом, наружных стояков в квартиры уже не устанавливаем. Используются металлопластиковые трубы, которые убираются в стяжку. К радиаторам отопления трубы подключаются прямо из пола. Эта система хороша тем, что дает возможность установить счетчики тепла: в коридоре монтируется коллектор со счетчиками, которые показывают расход тепла на каждую конкретную квартиру. Шумоизоляция лифтов решается за счет установки бесшумных моделей и дополнительных конструктивных решений. Например, если квартира находится рядом с шахтой лифта, она изолируются дополнительной перегородкой с устройством шумоизоляции.
Как вы считаете, каковы перспективы монолитного жилья?
Требования будущих владельцев жилья к уровню его защищенности, комплектации и красоты с возрастающей конкуренцией возрастают. Монолитные дома, в свою очередь, позволяют спланировать производство работ, качественно их выполнить и выстроить точные прогнозы по себестоимости строительства – именно поэтому они всегда будут востребованы на рынке. Сейчас «Главвоенстрой», генеральный подрядчик ЗАО «ЦДС», возводит пять жилых комплексов ГК «ЦДС» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На счету компании, также введенные в эксплуатацию жилые дома – на проспекте Гагарина, Караваевской улице и 2-м Муринском проспекте. Думаю, что квартиры в них будут пользоваться спросом.
