Строительство: Что день грядущий нам готовит
Текущая ситуация на строительном рынке во многом повторяет период 2008-2009 гг. Однако есть ряд особенностей. В первую очередь это касается кардинального изменения структуры инвестирования в объекты недвижимости.
В первом десятилетии XX века в строительство в основном вкладывали собственные средства как зарубежные, так и отечественные крупные финансовые институты. Это была эра закрытых паевых инвестиционных фондов, скупавших землю и рассчитывавших на быструю окупаемость строительства в условиях растущего рынка, дорожающих строительных материалов и увеличивающегося благосостояния граждан.
Увы, резкое, но краткосрочное снижение цен на нефть до 30 долларов США за баррель наглядно показало источник роста недвижимости, а также ее высокую зависимость от нерегулируемых из России факторов. Однако понесенные затраты нужно было возвращать и большинство сразу не разорившихся крупных инвесторов стали дожидаться восстановления рынка, а иногда и помогать ему имеющимися свободными средствами.
Хотя стоимость нефти вернулась на средний уровень первого десятилетия сравнительно быстро, строительная отрасль "выздоравливала" дольше. Только к 2011 году темпы роста рынка позволили начать реализовывать замороженные проекты и возвращать понесенные затраты. Не последнюю роль в восстановлении рынка недвижимости сыграли государственные программы по расселению ветхого и аварийного жилья, майские указы президента, программа доступного жилья.
После окончательного восстановления рынка недвижимости в 2012-2013 годах структура стала существенно меняться. Латифундеры, ранее активно выступавшие соинвесторами, стали постепенно продавать имеющуюся землю застройщикам и отказываться от проектных рисков. Застройщики, ранее не боящиеся рисковать собственными средствами при строительстве, стали почти полностью работать за счет заемных средств и средств дольщиков. Частные инвесторы-покупатели десятков квартир обратили свой взор на зарубежную недвижимость. Да и большинство отечественных собственников-предпринимателей стали в первую очередь формировать «подушку безопасности» в заграничных инвестиционных активах.
В результате к 2014 году практически весь рынок строящейся жилой недвижимости был сформирован за счет заемных средств, мелких инвесторов, купивших 1-2 квартиры, государственных жилищных программ и незначительной доли конечных покупателей, почти половина которых – "альтернативщики".
Начавшееся в 2014 году снижение цены нефти не привело даже к краткосрочному снижению цены недвижимости, как это было в 2008-2009 годах. На рынке практически не осталось «истеричных» инвесторов, с одной стороны, а налоговая нагрузка на инвестиционную недвижимость и практика ее администрирования позволили практически не беспокоиться о росте текущих затрат.
Кроме этого катастрофичный обвал рубля на фоне мировой нестабильности и возможности санкций привел к резкому перенаправлению свободных средств на рынок недвижимости – единственный с точки зрения российского обывателя стабильный и защищённый актив.
Таким образом, сегодня рынок жилой недвижимости более стабилен, а с другой стороны - перспективы его роста и развития значительно туманнее, чем 6 лет назад. Также на перспективы развития рынка оказывает давление рынок строительных материалов, неизбежный рост стоимости которых обусловлен растущими затратами на услуги монополий и транспортников, кредитной нагрузкой и малоэффективным управлением.
В случае сохранения отечественной экономической политики в текущем русле, а цен на углеводороды на текущем уровне, стоит ожидать длительного снижения объема жилищного строительства. До объемов 2011-2012 годов (62-65 млн кв.м) рынок ввода жилья упадет, скорее всего, уже к февралю 2016 года и далее в зависимости от обстановки. Если экономическая политика не изменится, но нефть будет расти, можно прогнозировать некоторую стабилизацию. Для возобновления темпов роста рынков недвижимости и строительных материалов последних двух лет, необходимо не только восстановление нефтяных цен, но и существенное изменение экономической политики.
Немного другой результат дает прогноз на основе фундаментального анализа. Так, по итогам 2015 года по базовому сценарию развития объем жилого строительства снизится до 70 млн кв.м, а уже в 2016 году начнется его рост. По оптимистичному же, в 2016 году рынок полностью восстановится и даже слегка превзойдет рекорд 2014 года. Необходимо отметить, что этот экономический анализ основан на прогнозных данных и сценариях развития отечественной экономики Минэкономразвития России.
Автор: Директор по инновационному развитию и коммуникациям СМПРО Роман Куприн
